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Enquanto São Paulo enfrenta a espera e incertezas regulatórias da Outorga Onerosa, Alphaville surge como uma alternativa sólida e atrativa para investidores que buscam oportunidades no mercado imobiliário.
O mercado imobiliário de São Paulo está passando por um momento peculiar, com os preços dos anúncios de imóveis superando os valores efetivamente transacionados. Essa tendência, destacada pelo Índice Preço Real EXAME-Loft (IPR), traz à tona questões importantes sobre a valorização dos imóveis na cidade e os impactos no tempo de venda e negociação.
O Índice Preço Real EXAME-Loft é uma ferramenta essencial para entender as dinâmicas do mercado imobiliário paulistano. Em julho, o IPR médio para venda de imóveis foi de 19,19%, um aumento de 0,38 ponto percentual em relação ao mês anterior. Nos últimos três meses, enquanto o preço por metro quadrado efetivamente negociado aumentou 1,4%, o preço dos anúncios para esses mesmos imóveis mais que dobrou, alcançando 3%.
Segundo Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft, “os vendedores estão vislumbrando um espaço para tentar incrementar os valores dos negócios”. No entanto, ele alerta que esse movimento pode resultar em um “tiro pela culatra”, prolongando o tempo para que vendedores e compradores cheguem a um acordo, o que é prejudicial para o mercado.
Complementando essa análise, Raphael Sampa, da SF Consultoria Imobiliária em Alphaville, oferece uma visão detalhada sobre as mudanças no mercado imobiliário antes e depois da pandemia. Sampa destaca que a pandemia gerou um aumento na procura por imóveis, impulsionada por taxas de juros mais baixas, o que trouxe liquidez ao mercado. “No meio da pandemia, a procura por imóveis aumentou, e com a taxa de juros baixa, o imóvel teve liquidez. Vendeu-se o imóvel que muitas vezes não valia o preço”, observa Sampa.
A análise de Raphael Sampa ressalta que, após a pandemia, muitos proprietários não se conscientizaram do quanto os imóveis aumentaram de valor. “As pessoas perderam o timing da venda, porque a fase passou e agora os imóveis estão, em média, 15% acima do preço”, diz Sampa. Ele sugere que, em muitos casos, uma proposta de compra com 15 a 20% de desconto pode ser aceita pelos vendedores, refletindo a sobrevalorização atual dos anúncios.
Essa visão é corroborada pelos dados do Índice Preço Real EXAME-Loft, que mostram uma tendência de aumento nos preços dos anúncios, descolando-se dos valores efetivamente transacionados. Esse descompasso pode resultar em um mercado mais lento, onde as negociações se tornam mais difíceis e prolongadas.
O estudo do Índice Preço Real EXAME-Loft também aponta para as áreas mais valorizadas de São Paulo. O Jardim Europa, na Zona Oeste, lidera com um valor de R$ 21,4 mil por metro quadrado. Bairros próximos ao centro financeiro da cidade, como Vila Nova Conceição, Itaim Bibi e Vila Olímpia, também estão entre os mais caros, com valores acima de R$ 12,5 mil por metro quadrado.
A metodologia utilizada pelo Índice Preço Real EXAME-Loft compara os preços cobrados pelos proprietários nas principais plataformas digitais com uma estimativa de valor real do aluguel. Essa estimativa é gerada por inteligência artificial, que analisa dados de 51 bairros de São Paulo, utilizando uma base de 4,2 milhões de anúncios de transações de venda e aluguel.
A discrepância entre os preços dos anúncios e os valores efetivamente vendidos tem várias implicações. Proprietários que insistem em preços altos podem enfrentar um tempo de venda prolongado, resultando em custos adicionais e perda de oportunidades. Para os compradores, entender essa dinâmica pode ser vantajoso na negociação, permitindo ofertas mais estratégicas.
Conforme destaca Raphael Sampa, o mercado está em um ponto onde a sobrevalorização pode ser ajustada com propostas adequadas. “A tendência é o cliente aceitar uma proposta de 15 a 20% mais barato, entendendo o valor real do imóvel no mercado atual.”
Diante desse cenário de sobrevalorização dos imóveis prontos, a compra de imóveis na planta se apresenta como uma opção vantajosa. Raphael Sampa explica que “comprar na planta permite ao comprador garantir um preço de mercado mais justo, já que o valor tende a ser menor do que o dos imóveis prontos, justamente pela ausência de sobrevalorização causada por anúncios excessivos.”
Comprar um imóvel na planta também oferece a possibilidade de valorização ao longo do tempo, à medida que o projeto é concluído e a infraestrutura ao redor se desenvolve. Além disso, os compradores podem aproveitar condições de pagamento mais flexíveis e personalizar alguns aspectos do imóvel conforme suas preferências.
Com os preços dos imóveis prontos inflacionados, investir em um imóvel na planta pode ser uma estratégia inteligente para quem busca uma boa oportunidade de negócio e uma valorização futura mais sólida.
Em resumo, o mercado imobiliário de São Paulo está em um momento de ajuste, onde os preços dos anúncios superam os valores efetivamente vendidos. Com a análise de especialistas como Raphael Sampa e dados do Índice Preço Real EXAME-Loft, é possível entender melhor essa dinâmica e tomar decisões mais informadas, seja como comprador ou vendedor. A compra de imóveis na planta surge como uma alternativa atraente, oferecendo preços mais justos e potencial de valorização.
Para mais informações sobre o mercado imobiliário e consultoria especializada, entre em contato com a SF Consultoria Imobiliária em Alphaville.
